はじめに

「姫路市にある自宅を、できるだけ希望に近い価格で売却したい」

「不動産会社に仲介を依頼すると、どのような販売活動をしてくれるの？」

「売却を急いでいないので、条件の合う購入希望者をじっくり探したい」

姫路市で不動産の売却を検討されている方の中には、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

その中でも仲介は、不動産会社が購入希望者を探し、売主様と買主様の間に入って売買契約の成立をサポートする方法です。

仲介による売却では、幅広い購入希望者へ物件情報を届けることで、売主様の希望に近い価格や条件での成約を目指すことができます。

しかし、単にインターネットへ物件を掲載するだけで、必ず希望条件で売れるわけではありません。

大切なのは、「誰に」「どのように」「いくらで」物件を届けるのかという販売戦略です。

今回は、姫路市で不動産仲介による売却を検討されている方へ、購入層の考え方や売出価格の決め方、販売活動の進め方について、地域密着の不動産会社の視点からわかりやすく解説します。

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不動産仲介とは？買取との違いを知る

不動産仲介とは、不動産会社が売主様から売却の依頼を受け、購入希望者を探して売買契約の成立をサポートする仕組みです。

一方、不動産買取は、不動産会社などの買取事業者が直接買主となって不動産を購入する方法です。

それぞれにメリット・デメリットがあります。

仲介による売却

仲介では、不動産ポータルサイトへの掲載や購入希望者への紹介などを通じて買主を探します。

市場の需要に合った価格設定と販売活動ができれば、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。

ただし、購入希望者が見つかるまでの期間や、最終的な成約価格は市場の状況によって変わります。

買取による売却

買取では、買取事業者が物件を調査し、購入可能な価格や条件を提示します。

双方が合意すれば、一般の購入希望者を探す販売活動を行わずに契約へ進めることができます。

売却時期を調整しやすい反面、買取価格は仲介での想定成約価格より低くなる傾向があります。

**「できるだけ希望価格に近づけたい場合は仲介」「売却時期や手続きの負担軽減を優先したい場合は買取」**という考え方が、比較する際の一つの目安になります。

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不動産仲介で大切なのは「幅広い購入層へ届けること」

不動産を売却するとき、最初から購入希望者を一つの層に限定してしまうと、販売機会を狭めてしまう場合があります。

例えば、築年数の古い戸建住宅でも、

• リフォームして住みたい方

• 土地として購入したい方

• 駐車スペースの広い住宅を探している方

• 賃貸用の不動産を探している投資家

• 事業用として利用できる土地を探している方

など、購入目的はさまざまです。

もちろん、実際にどのような用途で利用できるかは、都市計画や建築基準法などの制限によって異なります。

大切なのは、物件の特徴を正しく把握し、購入する可能性のある層を幅広く考えることです。

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販売戦略①　地域特性から購入層を考える

姫路市は市域が広く、地域によって不動産の需要や購入希望者が重視する条件が異なります。

例えば、姫路駅周辺では公共交通機関へのアクセスを重視する方がいる一方、郊外の住宅地では土地の広さや駐車スペースを重視する方もいます。

そのため、地域の特徴を理解した販売戦略が重要になります。

姫路駅周辺

姫路駅周辺では、JRや山陽電鉄などの公共交通機関へのアクセス、買い物施設や生活利便性が重要なポイントになります。

駅までの距離や通勤・通学のしやすさなどを整理して物件の魅力を伝えることが大切です。

飾磨・広畑エリア

飾磨や広畑では、住宅地としての生活環境や道路状況、駐車スペースなどが購入判断のポイントになる場合があります。

ファミリー層を想定する場合には、土地の広さや間取り、周辺施設などをわかりやすく伝えることが重要です。

網干エリア

網干では、物件によって土地の広さや駐車可能台数、JR・山陽電鉄へのアクセスなどが特徴になります。

中古戸建としてだけでなく、古家付き土地としての利用可能性も検討することで、購入層を広げられる場合があります。

ただし、同じ地域でも物件ごとの条件によって需要は異なるため、地域名だけで判断しないことが大切です。

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販売戦略②　適正な売出価格を設定する

不動産仲介で重要なのが、売出価格の設定です。

「できるだけ高く売りたい」

という気持ちは、多くの売主様に共通するものです。

しかし、周辺相場とかけ離れた価格で売り出すと、購入希望者からの問い合わせが少なくなり、販売期間が長くなる可能性があります。

反対に、最初から価格を下げ過ぎると、本来得られた可能性のある売却代金を減らしてしまうこともあります。

そのため、

• 周辺の成約事例

• 現在の売出物件

• 土地の条件

• 建物の状態

• 購入希望者の需要

• 売主様の希望する売却期間

などを総合的に考えて売出価格を設定することが重要です。

「高く売り出すこと」と「高く成約すること」は必ずしも同じではありません。

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販売戦略③　物件の魅力を正しく伝える

購入希望者が最初に物件を知るきっかけとして、不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページなどがあります。

そのため、掲載する写真や物件情報は非常に重要です。

例えば、

• 建物の外観

• 室内の状態

• 間取り

• 駐車スペース

• 前面道路

• 庭や敷地の広さ

• 周辺環境

などをわかりやすく伝えることが大切です。

ただし、良い部分だけを強調すればよいわけではありません。

建物の傷みや設備の不具合など、購入判断に影響する情報についても適切に伝える必要があります。

物件の魅力と注意点を正しく伝えることが、購入希望者との信頼関係につながります。

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販売戦略④　複数の販売経路を活用する

不動産仲介では、購入希望者へ物件情報を届けるために、さまざまな販売経路を活用します。

例えば、

• 不動産ポータルサイト

• 不動産会社のホームページ

• 既存のお客様への紹介

• 他の不動産会社との情報共有

• レインズへの登録

• 現地看板や地域での紹介

などがあります。

なお、レインズへの登録義務は媒介契約の種類によって異なります。

大切なのは、一つの販売方法だけに頼るのではなく、物件の特徴や購入層に合わせて情報を届けることです。

また、他の不動産会社とも適切に情報共有することで、購入希望者との接点を広げられる可能性があります。

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販売戦略⑤　購入希望者に合わせた提案を行う

不動産を購入する方が重視する条件は、それぞれ異なります。

例えば、

ファミリー層

間取り、駐車スペース、学校や買い物施設などの生活環境。

単身者・共働き世帯

駅へのアクセス、通勤利便性、維持管理のしやすさ。

リフォームを検討する方

建物の構造や状態、改修の可能性、購入価格とリフォーム費用のバランス。

投資家

想定賃料、修繕費、維持管理費、将来の売却可能性。

このように、購入希望者の目的によって物件の評価ポイントは変わります。

そのため、同じ物件でも、購入層に応じて魅力の伝え方を工夫することが重要です。

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販売戦略⑥　内覧対応で購入意欲を高める

購入希望者が物件に興味を持つと、現地を確認する「内覧」が行われます。

内覧では、写真や図面だけではわからない部分を確認します。

例えば、

• 室内の明るさ

• 建物の状態

• 収納スペース

• 駐車のしやすさ

• 周辺道路

• 生活環境

などです。

売主様が居住中の場合には、室内を整理整頓し、できるだけ明るく清潔な状態で案内できるようにするとよいでしょう。

空き家の場合も、換気や清掃、庭木の手入れなどを行うことで、物件の状態を確認してもらいやすくなります。

ただし、売却前に高額なリフォームを行う必要があるとは限りません。

まずは不動産会社と相談し、費用対効果を考えながら対応することが大切です。

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販売戦略⑦　販売状況を確認しながら見直す

不動産の販売活動は、物件を掲載したら終わりではありません。

販売開始後には、

• 問い合わせ件数

• 内覧件数

• 購入希望者の反応

• 周辺の競合物件

• 市場の動向

などを確認しながら、必要に応じて販売方法を見直します。

例えば、

「物件情報は見られているのに問い合わせが少ない」

「内覧はあるけれど購入申込みにつながらない」

という場合には、それぞれ原因が異なる可能性があります。

写真や物件情報の見せ方、価格設定、物件の状態などを確認し、改善できる部分がないか検討することが重要です。

販売状況を分析しながら対応することが、希望条件に近い成約を目指すうえで大切になります。

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仲介で売却する際の基本的な流れ

姫路市で不動産仲介による売却を進める場合、一般的には次のような流れになります。

STEP1｜不動産査定

周辺の成約事例や物件の個別条件を確認し、査定価格を算出します。

STEP2｜販売方針の決定

売主様の希望価格や売却期間などを踏まえ、販売戦略を検討します。

STEP3｜媒介契約の締結

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の中から、条件に合った契約を選びます。

STEP4｜販売活動の開始

物件情報を公開し、購入希望者を探します。

STEP5｜内覧・購入申込み

購入希望者の内覧対応を行い、購入申込みがあれば条件を確認します。

STEP6｜売買契約

売買価格や引渡し条件などについて合意し、売買契約を締結します。

STEP7｜残代金決済・引渡し

残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しなどを行い、売却が完了します。

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仲介で希望条件に近づけるためのポイント

不動産仲介では、価格だけでなく、契約条件全体を考えることが重要です。

例えば、

• 売却価格

• 引渡し時期

• 残置物の処分

• 境界や測量の取り扱い

• 建物や設備の状態

• 契約不適合責任に関する取り決め

などがあります。

仮に希望価格に近い購入申込みがあったとしても、引渡し時期やその他の条件が合わなければ、売主様にとって良い取引とは限りません。

反対に、価格が少し低くても、引渡し時期やその他の条件が希望に合うことで、納得できる取引になる場合もあります。

「いくらで売るか」だけでなく「どのような条件で売るか」まで考えることが大切です。

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相続した空き家も仲介で売却できる？

相続した実家や長期間使用していない空き家でも、仲介による売却は可能です。

ただし、次のような点を確認しておく必要があります。

• 相続登記が完了しているか

• 相続人全員の合意があるか

• 建物の状態に問題がないか

• 家財道具が残っていないか

• 未登記の増築部分がないか

• 境界や接道状況に問題がないか

特に相続した不動産の場合には、売却価格だけでなく、相続関係や登記手続きについても整理することが重要です。

必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家と連携しながら進めるとよいでしょう。

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仲介手数料についても確認する

不動産仲介で売買契約が成立した場合には、原則として仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法令で定められた上限があり、売買価格によって計算方法が異なります。

また、一定の要件を満たす低廉な空き家等の売買については、通常とは異なる報酬上限の特例が適用される場合があります。

そのため、媒介契約を締結する際には、仲介手数料の金額や支払時期などについて、事前に確認しておくことが大切です。

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よくある質問（FAQ）

Q1．仲介なら必ず高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。市場の需要や物件の条件、売出価格などによって成約価格は変わります。ただし、幅広い購入希望者へ情報を届けることで、希望価格に近い成約を目指すことができます。

Q2．売却までどのくらいの期間がかかりますか？

物件の立地や価格、建物の状態、市場の状況によって異なります。売却期限がある場合には、早めに相談して販売計画を立てることが重要です。

Q3．築年数が古い住宅でも仲介できますか？

可能です。建物の状態によっては中古戸建としてだけでなく、古家付き土地として販売する方法も考えられます。

Q4．住みながら売却することはできますか？

可能です。購入希望者の内覧日程などを調整しながら販売活動を進めることができます。

Q5．査定を受けたら必ず仲介を依頼する必要がありますか？

いいえ。査定を受けたからといって、必ず媒介契約を締結する必要はありません。

Q6．仲介と買取を同時に検討できますか？

可能です。仲介での想定成約価格と買取価格を比較し、売却期間や条件を踏まえて判断する方法もあります。

Q7．遠方に住んでいても売却できますか？

可能です。現地確認や内覧対応、書類の準備などについて、不動産会社と相談しながら進めることができます。

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まとめ

姫路市で不動産仲介による売却を成功に近づけるためには、単に物件情報を掲載するだけではなく、販売戦略を考えることが重要です。

特に、

① 地域特性を理解する

② 幅広い購入層を想定する

③ 適正な売出価格を設定する

④ 複数の販売経路を活用する

⑤ 販売状況を確認しながら見直す

という視点が大切になります。

不動産は一つとして同じものがありません。

同じ姫路市内でも、駅へのアクセスや土地の形状、建物の状態、駐車台数などによって購入希望者が重視する条件は異なります。

だからこそ、物件の特徴を正しく把握し、購入希望者へ適切に情報を届けることが、希望条件に近い成約につながります。

「できるだけ高く売りたい」「売却を急いでいないので条件の合う買主を探したい」「仲介と買取のどちらがよいかわからない」

という方は、まず現在の不動産価値と販売方法を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

ご相談はこちら

「自宅をできるだけ希望に近い価格で売却したい」「相続した実家の売却を検討している」「仲介と買取のどちらがよいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

株式会社彩晄エステートでは、単に査定価格をお伝えするだけではなく、周辺の成約事例や現在の販売状況、土地・建物の個別条件、購入希望者の需要などを確認し、物件の特徴に合わせた販売戦略をご提案いたします。

また、売主様のご希望や売却までの期間を踏まえ、仲介・買取・賃貸・管理・活用など複数の選択肢を一緒に考えてまいります。

宅建士・相続支援コンサルタント・相続診断士・終活アドバイザー・空き家再生士が、不動産の売却から相続・空き家に関するお悩みまで総合的にサポートいたします。